Większość banków ciągle oferuje w swoich produktach zabezpieczonych na hipotece wyłącznie oprocentowanie zmienne, jednak nowa rekomendacja S, stanowiąca wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego dla banków, wskazuje na konieczność rozwinięcia oferty kredytów hipotecznych oprocentowanych stałą stopą procentową.

Oprocentowanie zmienne

Kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem to póki co najpopularniejszy wariant. Zmienna część oprocentowania to stawka WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Ze względu na ciążące na kredytobiorcy ryzyko zmiany stóp procentowych kredyty ze zmiennym oprocentowaniem są o wiele tańsze na etapie zawierania umowy. Z uwagi na ryzyko wzrostu stóp procentowych, KNF rekomenduje bankom wdrożenie do oferty produktów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Zabieg ten ma na celu zabezpieczenie klientów przed drastycznym wzrostem comiesięcznych rat.

Oprocentowanie stałe

W polskich realiach stosuje się głównie tzw. okresowo stałą stopę procentową. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem oznacza, że klient spłaca taką samą ratę w uzgodnionym w umowie okresie. Do najczęściej oferowanych należą kredyty ze stałym oprocentowaniem na 5 lat. Po upływie tego okresu większość umów przewiduje stosowanie zmiennej stopy procentowej lub ponowne ustalenie warunków stałego oprocentowanie na kolejne 5 lat. 

Z uwagi na to, że zawierając umowę na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, bank przyjmuje ryzyko związane z podniesieniem stóp procentowych, wiąże się to z wyższymi kosztami. W przypadku oprocentowania stałego, marża pożyczki jest wyższa, a ponadto bank może oczekiwać dodatkowych zabezpieczeń. Kredytobiorca, płacąc wyższą ratę, zabezpiecza się przed ryzykiem jej wzrostu w okresie przewidzianym w umowie. W przypadku obniżenia stóp procentowych, nie zostanie jednak beneficjentem ewentualnej obniżki raty, a ponadto, jeśli będzie chciał dokonać wcześniejszej spłaty, może zostać obciążony dodatkowymi kosztami.

Decydując się na kredyt hipoteczny, warto skonsultować się z Ekspertem finansowym szczególnie w kwestii wyboru pomiędzy okresowo stałym i zmiennym oprocentowaniem. O ile idea nowej rekomendacji S jest ukierunkowana na zabezpieczenie przed nieoczekiwanym wzrostem rat, umożliwia to wyłącznie przez określony czas i niesie ze sobą spore koszty oraz ograniczenia.

Kredyt hipoteczny dla wielu osób stał się szansą na spełnienie marzeń o zakupie mieszkania lub domu. Jednocześnie jednak często jest to zobowiązanie, które spędza sen z powiek. Doskonale bowiem zdajemy sobie sprawę z tego, że brak regularnych spłat może mieć naprawdę poważne konsekwencje. Wiele osób zastanawia się zatem nad nadpłatą kredytu hipotecznego, by jak najszybciej pozbyć się długu.

Zasady nadpłaty kredytu hipotecznego

Mówiąc o nadpłacie kredytu hipotecznego warto wspomnieć o tym, że zasady dotyczące tego typu kredytów określone są przez polskie prawo, które broni kredytobiorców przed naliczaniem dodatkowych opłat. Przepisy w tym zakresie stanowią jasno - po trzech latach od zaciągnięcia kredytu hipotecznego banki nie mają prawa nakładać na swoich klientów dodatkowych kosztów związanych z nadpłatą.

Warto jednak pamiętać, że wiele kwestii związanych ze spłatą kredytu hipotecznego regulowana jest umową. Bywa bowiem tak, że banki zgadzają się na nadpłatę tylko w konkretnej części. Dokładne sprawdzenie umowy ma więc kluczowe znaczenie zarówno podczas zaciągania kredytu, jak i chęci jego nadpłaty.

Nadpłata kredytu hipotecznego może okazać się dla nas opłacalna. Decydując się na taki krok możemy bowiem liczyć na oszczędności związane z oprocentowaniem kredytu. Bank powinien nam również zwrócić proporcjonalną wartość prowizji. To jednak nie wszystko. Nadpłaty kredytu hipotecznego to również zmniejszenie kosztów związanych z obsługą kredytu oraz krótszy okres kredytowania. Dla wielu osób, które odczuwają dyskomfort związany z odpowiedzialnością za regularną spłatę rat przez kilkadziesiąt lat ma to ogromne znaczenie.

Zawsze warto jeszcze raz dokładnie przyjrzeć się warunkom umowy, którą się podpisało oraz własnemu budżetowi. Jeśli stopniowa nadpłata nie będzie stanowiła obciążenia dla domowych finansów, warto zdecydować się na taki krok choćby po to, by przestać martwić się zadłużeniem.

Nadpłata kredytu jest czymś innym, niż jego wcześniejsza spłata. W przypadku nadpłaty kredytu mówimy o większych, niż wymagane przez umowę, miesięcznych ratach lub dodatkowych przelewów na konto banku, w którym mamy kredyt. Wcześniejsza spłata to zaś cała, jednorazowa spłata zadłużenia w okresie krótszym niż przewidziany w umowie.

Kredyt mieszkaniowy można spłacić praktycznie w dowolnym momencie trwania umowy. Należy jednak liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat z tego tytułu, szczególnie, jeżeli wcześniejsza spłata miałaby nastąpić w pierwszych latach kredytowania.

Warunki spłaty kredytów zaciągniętych przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym precyzują wyłącznie umowy z bankami. Po 21 lipca 2017 roku maksymalne koszty związane z wcześniejszą spłatą określa ustawa. Jeżeli planujemy szybkie spłacenie całości lub części zobowiązania, to już na etapie wyboru oferty warto skonsultować się w tej kwestii z Ekspertem Open Finance.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jak to zrobić?

Warunki i procedurę wcześniejszej spłaty lub częściowej nadpłaty kredytu zaciągniętego przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym określa umowa z bankiem. W przypadku kredytów zawartych po 21 lipca 2017 roku procedurę częściowo reguluje ustawa. Bank, na wniosek kredytobiorcy, jest zobowiązany poinformować o ewentualnych kosztach związanych z wcześniejszą spłatą w ciągu 7 dni. W przypadku umów kredytowych przewidujących różne warianty naliczania opłat za przedterminową częściową lub całkowitą spłatę warto skorzystać z konsultacji z ekspertami finansowymi. Open Finance pomoże zminimalizować koszty wynikające z przedterminowej redukcji zadłużenia.

Hipoteka kredytu refinansowego jest ustanawiana na mocy wniosku składanego po spłacie pierwotnej wierzytelności wynikającej z umowy kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości lub pożyczki hipotecznej.

Dokładna procedura zależy od warunków umowy refinansowego kredytu hipotecznego

Kredyt refinansowy to produkt przeznaczony dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny. Pozwala na refinansowanie, a tym samym na zmianę jego warunków (na przykład w sytuacji, gdy kredytobiorca, kupując nieruchomość, podpisał umowę na warunkach mniej korzystnych niż te dostępne obecnie). W takim przypadku duże znaczenie ma regularna spłata dotychczasowych zobowiązań. Banki stosunkowo chętnie refinansują zobowiązania kredytobiorców z udokumentowaną dobrą historią kredytową.

W zależności od warunków konsumenci refinansują swoje umowy, kiedy tylko nadarzy się ku temu okazja lub po upływie okresu, w którym są zobowiązani do poniesienia dodatkowych kosztów związanych ze wcześniejszą spłatą kredytu. W przypadku, gdy podczas zakupu nieruchomości kluczowy jest czas zawarcia transakcji, może okazać się, że zabraknie czasu na oczekiwanie na akceptację wniosku w banku oferującym nieco lepsze warunki. Współpraca z doświadczonym Ekspertem finansowym pozwoli przygotować się na taką ewentualność. Coraz częściej elementem strategii finansowania zakupu nieruchomości jest nie tylko kredyt hipoteczny, ale też perspektywa refinansowania i zawarcia umowy kredytowej na bardziej zadowalających warunkach.

Wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku refinansującego

Procedura przyznania kredytu refinansowego jest zbliżona do sposobu, w jaki zawiera się kredyt na zakup mieszkania lub domu. Po akceptacji wniosku kredytowego następuje uruchomienie umowy refinansującej. W większości przypadków nowy bank spłaca bezpośrednio zobowiązanie właściciela nieruchomości wobec banku, który finansował jej zakup. Na podstawie potwierdzenia transakcji zostaje złożony wniosek o wykreślenie zabezpieczenia na rzecz spłaconego banku i wpis nowej hipoteki w dziale IV księgi wieczystej.

Wpis nowej hipoteki do księgi wieczystej

Wniosek o wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej może mieć formę jednego dokumentu. Dla potwierdzenia faktu spłaty hipoteki, o której wykreślenie się wnioskuje, warto załączyć oświadczenie potwierdzające uregulowanie pierwotnego zobowiązania. Skuteczne złożenie wniosku jest równoznaczne z ustanowieniem hipoteki na rzecz banku refinansującego kredyt na zakup nieruchomości lub pożyczkę hipoteczną.

Kredyt refinansowy może okazać się świetnym pomysłem na redukcję oprocentowania i wysokości miesięcznych rat. Niektóre banki przewidują także opcję konsolidacji innych zobowiązań kredytobiorcy w nowej umowie zabezpieczonej na hipotece. W takich okolicznościach redukcja miesięcznych obciążeń wynikających z konsolidacji może być jeszcze korzystniejsza. Warunki oferty warto skonsultować z doświadczonym Ekspertem finansowym.

Skorzystanie z refinansowania kredytu hipotecznego może okazać się opłacalne w przypadku, gdy na rynku pojawiają się oferty o wiele korzystniejsze niż te dostępne wówczas, gdy została podpisana umowa kredytowa. Może mieć to związek z obniżaniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej czy spadkiem wartości wskaźnika WIBOR, skutkującymi obniżeniem raty kredytów

Procedura refinansowania przypomina ponowne wzięcie kredytu hipotecznego. Bank ponownie analizuje zdolność kredytową i wycenia nieruchomość będącą zabezpieczeniem zobowiązania. Trzeba również ponieść dodatkowy koszt i zapłacić za ubezpieczenie pomostowe stanowiące zabezpieczenie kredytu do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Nowy bank może również wymagać od kredytobiorców skorzystania z produktów dodatkowych, takich jak konto czy karta kredytowa (jest to tzw. cross-selling).

W przypadku pozytywnej decyzji o refinansowaniu kredytu, środki wypłacone przez bank są automatycznie przeznaczane na spłatę poprzedniego zobowiązania. Ostatni etap to wykreślenie z księgi wieczystej nieruchomości poprzedniego banku i wpisanie do niej tego, który przyznał kredyt refinansowy.

Uproszczone refinansowanie kredytu hipotecznego

Czy zawsze konieczne jest przedstawianie pełnej dokumentacji do wniosku o kredyt hipoteczny refinansowy? Wniosek o refinansowanie kredytu hipotecznego nie musi wiązać się z koniecznością kompletowania pełnej dokumentacji kredytowej.

Uproszczone refinansowanie jest zazwyczaj możliwe w przypadku kredytów zaciągniętych w podobnej procedurze, jaki i na standardowych warunkach. Duże znaczenie ma dotychczasowa regularna spłata rat przez kredytobiorcę oraz okres spłaty (im dłuższy, tym lepiej rokuje).

Zalety kredytu refinansowego hipotecznego

W przypadku niektórych banków uproszczone refinansowanie kredytu hipotecznego nie wiąże się z podwyższeniem prowizji, co zachęca do szybkiego refinansowania wierzytelności. Kluczowym warunkiem dla pozytywnej decyzji dotyczącej wniosku o refinansowanie jest regularna spłata wcześniej zaciągniętego kredytu. Dzięki procedurze uproszczonej kredytobiorcy zyskują szansę na szybką zmianę warunków umowy kredytowej na korzystniejsze. Ma to bezpośredni związek z rosnącą konkurencją na rynku wierzytelności hipotecznych. Banki szczególnie chętnie refinansują kredyty hipoteczne rzetelnych klientów, którzy pierwotnie zadłużyli się u konkurencji. O ile procedura wzięcia kredytu hipotecznego może wydawać się skomplikowana, to na szczęście dostępna jest opcja jego refinansowania, która pozwala na obniżenie kosztu finansowania nieruchomości w przyszłości.

Kredyt można refinansować praktycznie w dowolnym momencie trwania umowy. Jeżeli zakup wymarzonego mieszkania lub domu wymagał szybkiej reakcji, np. z uwagi na korzystną cenę, to szczegóły warunków kredytowania mogły na etapie transakcji grać drugorzędną rolę. W takiej sytuacji warto rozważyć kredyt refinansowy. Procedura uproszczona na etapie refinansowania kredytu może okazać się idealnym rozwiązaniem, w odróżnieniu od kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości zawieranych w zwykłej procedurze. Spora część ofert na kredyt refinansowy nie przewiduje obciążania kredytobiorcy wyższymi kosztami, takimi jak prowizja czy dodatkowe ubezpieczenie.

Uproszczone refinansowanie kredytu dostępne jest dla kredytobiorców, którzy regularnie spłacają zaciągnięte wcześniej zobowiązania. Głównym kryterium, który bank bierze pod uwagę, rozpatrując wniosek o refinansowanie hipoteki na warunkach uproszczonych jest historia spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Zazwyczaj przychylnym okiem patrzy się na właścicieli mieszkań lub domów, którzy nie mają problemu z terminowym spłacaniem rat i banki chętnie refinansują takie umowy.

Szukając oferty na kredyt refinansowy, warto współpracować z doświadczonym ekspertem finansowym, który dokładnie zna polski rynek kredytów hipotecznych (dotyczy to również kredytów refinansowanych w początkowym okresie obowiązywania umowy). W bankach przewidujących obciążenie kredytobiorcy dodatkowymi kosztami, w przypadku wcześniejszej spłaty można korzystnie zrefinansować w procedurze uproszczonej.

Kiedy porusza się tematykę oprocentowania kredytów hipotecznych, nie można nie wspomnieć o stawkach WIBOR i LIBOR, które mają bezpośredni wpływ na okresowe zmiany oprocentowania i tym samym na wysokość części odsetkowej raty kredytu.

WIBOR

Oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach oparte jest o wskaźnik WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offer Rate). To referencyjna wysokość oprocentowania, po jakiej banki w Polsce udzielają sobie nawzajem pożyczek.

Stawka WIBOR zmienia się codziennie, jednak dla uproszczenia stosuje się:

•   WIBOR 1M – w ujęciu 1 miesiąca,

•   WIBOR 3M – w ujęciu 3 miesięcy,

•   WIBOR 6M – w ujęciu 6 miesięcy.

Dzienny wskaźnik wyznacza się jako średnią arytmetyczną oprocentowania, jakie codziennie podają największe polskie banki uczestniczące w panelu WIBOR. Wskaźnik okresowy (tzw. stawka bazowa) jest średnią arytmetyczną z danego okresu poprzedzającego podpisanie umowy.

Na przykład WIBOR 3M to uśredniona wartość wskaźnika z trzech miesięcy poprzedzających podpisanie umowy kredytowej. Jeżeli podpisaliśmy umowę o kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie jest wyliczane w oparciu o wskaźnik WIBOR 3M, to korekta wysokości raty odsetkowej będzie następować co trzy miesiące.

W przypadku kredytów hipotecznych najczęściej stosuje się stawki 3-miesięczne (3M) i 6-miesięczne (6M).

LIBOR

Odpowiednikiem WIBOR-u dla walut innych niż złotówka jest wskaźnik LIBOR (ang. London Interbank Offered Rate), czyli referencyjna stopa oprocentowania, po jakiej pieniądze pożyczają sobie nawzajem banki za granicą. LIBOR jest stosowany do wyznaczania oprocentowania kredytów hipotecznych w zagranicznych walutach, takich jak frank szwajcarski (CHF), dolar amerykański (USD), funt brytyjski (GBP) jen japoński (JPY) oraz euro (EUR). W przypadku euro zamiennie używa się również określenia EURIBOR.

Chociaż w Polsce od pewnego czasu kredyty walutowe dostępne są wyłącznie dla klientów mających przychody w danej walucie, wskaźnik ten nadal jest istotny dla osób, które zaciągnęły swoje zobowiązanie wcześniej, gdyż decyduje o wysokości raty odsetkowej kredytów w CHF i EUR. Dzienny LIBOR, oblicza się na podstawie średniej arytmetycznej oprocentowania deklarowanego przez banki uczestniczące w londyńskim panelu międzybankowym. Stawki okresowe są ustalane jako średnia dziennych stawek z danego okresu poprzedzającego podpisanie umowy.

Do najczęściej stosowanych wskaźników oprocentowania hipotecznych kredytów walutowych należy LIBOR 3M. W związku z tym co trzy miesiące kredytobiorca musi liczyć się z możliwą zmianą wysokości raty odsetkowej.

W przypadku kredytów hipotecznych udzielonych w walucie innej niż polski złoty duży wpływ na wartość kapitału i wysokość raty kredytu ma kurs danej waluty względem złotego.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której kredytobiorca uzyskuje przychody w walucie kredytu i nie musi kupować jej w celu spłaty zobowiązania.

Spread bankowy

Jest to różnica pomiędzy ceną, za jaką dany bank sprzedaje walutę, np. w celu spłaty raty kredytu hipotecznego w tej walucie, a ceną, za jaką deklaruje przystąpienie do transakcji kupna waluty od innych podmiotów biorących udział w obrocie walutami. Banki podają codziennie kurs, po jakim zamierzają zawierać transakcje. Spread bankowy stanowi dla banku źródło przychodu. W związku z tym w przypadku walutowych kredytów hipotecznych mówi się o tzw. ukrytej prowizji wynikającej z różnicy pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty obcej.

Zakup waluty w banku jest wygodny i w przypadku większości umów kredytowych odbywa się automatycznie. Ceną za taką komfortową usługę jest stosunkowo wysoka cena sprzedaży waluty w banku. Alternatywą dla kredytobiorców, jest zakup waluty we własnym zakresie np. w kantorze.

Spread walutowy

Jest to różnica kursu sprzedaży (ma wyższą wartość) i kupna waluty (niższa wartość) po jakim instytucje finansowe są gotowe zawierać transakcje.

Wielkość spreadu walutowego zależy od kilku czynników:

•   ceny waluty na rynku,

•   popytu na daną walutę na rynku,

•   wartości transakcji,

•   od polityki cenowej instytucji finansowych obracających walutami.

Wartość spreadu podaje się w procentach. Zazwyczaj nie przekracza on 4-5%.

Z uwagi na konkurencję na rynku walut jako prawidłowość można wskazać korzystniejsze warunki zarówno zakupu, jak i sprzedaży waluty w instytucjach wyspecjalizowanych głównie w obrocie walutami. Dla przykładu cena CHF lub EUR w kantorze jest zazwyczaj wyraźnie niższa niż bankowy kurs sprzedaży, po którym kredytobiorca kupuje walutę w banku w celu spłaty raty kredytu. Spread bankowy jest wyraźnie wyższy niż spread walutowy w kantorach.

Rozwiązaniem pozwalającym ograniczyć koszty może okazać się założenie konta walutowego w banku, z którym została podpisana umowa kredytowa. Coraz więcej takich instytucji finansowych posiada swój wewnętrzny kantor, w którym klienci mogą kupić walutę po preferencyjnym kursie. Spread wynosi wówczas mniej niż 1%.

Nie ma żadnych przeciwwskazań do sprzedaży domu czy mieszkania, na które został zaciągnięty kredyt hipoteczny. W zależności od warunków transakcji może ona przebiegać w nieco inny sposób.

Niezależnie od tego, czy kupujący finansuje zakup ze środków własnych, czy posiłkuje się kredytem, priorytetem jest spłata i wykreślenie „starej” hipoteki. Podobnie postępuje się w przypadku działek i innych nieruchomości.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Procedura sprzedaży mieszkania lub domu z kredytem hipotecznym zasadniczo nie różni się od transakcji w przypadku nieruchomości bez obciążeń na hipotece. Do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości konieczne jest spłacenie zobowiązania i wykreślenie wpisu w dziale IV księgi wieczystej na rzecz banku, który finansował wcześniej zakup sprzedającego. Taka transakcja może przebiegać według kilku scenariuszy.

Spłata hipoteki przez właściciela nieruchomości

To zdecydowanie najrzadziej spotykany przypadek. Dzieje się tak, ponieważ w większości tego typu transakcji środki na spłatę banku mają pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Po spłacie zadłużenia sprzedający może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. W tym celu jest zobowiązany przedstawić zaświadczenie potwierdzające uregulowanie wierzytelności. Wniosek o wykreślenie hipoteki i wpis nowej, jeżeli kupujący posiłkuje się kredytem hipotecznym, może być złożony podczas zawierania umowy sprzedaży przez notariusza.

Wykreślenie hipoteki przez wpłatę zadatku

W sytuacji, gdy hipoteka ma wartość równą kwocie zadatku uzgodnionego podczas umowy przedwstępnej stosuje się schemat płatności, w którym kupujący wpłaca uzgodnioną kwotę (tzw. zadatek) prosto na konto wierzyciela. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej sprzedający jest zobowiązany do wykreślenia wpisu obciążającego księgę wieczystą nieruchomości. Następna transza płatności przelewana jest na rachunek bankowy sprzedającego niezależnie od tego, czy pochodzi z funduszy własnych kupującego, czy z kredytu.

Spłata hipoteki kredytem zaciągniętym przez kupującego

Ze względu na wysoką wartość nieruchomości obciążonej hipoteką, spłata hipoteki z kredytu zaciąganego przez kupującego należy do najczęściej procedowanych transakcji tego typu. Kolejność płatności w dużej mierze określa umowa kredytowa zawarta przez kupującego. Bank finansujący zakup zadłużonej nieruchomości może narzucić bezpieczny ze swojego punktu widzenia harmonogram płatności. Priorytetem w takiej sytuacji jest zapewnienie wykreślenia „starej hipoteki”. W związku z tym bank kupującego może w pierwszym etapie płatności uregulować zobowiązanie sprzedającego, przelewając stosowną kwotę wprost do wierzyciela. Następnie pozostała część ceny jest wypłacana na konto bankowe zbywcy.

Taki harmonogram płatności może wiązać się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności. Jednak co do zasady, dąży się do takiego formułowania warunków umowy kredytowej i umowy sprzedaży, aby stosowne wnioski mógł w imieniu stron złożyć notariusz.